9.7 공급 대책·신속통합기획 2.0, 서울 집값 안정 가능할까?

9.7 공급 대책·신속통합기획 2.0, 서울 집값 잡을 수 있을까

9.7 대책의 핵심: 135만 호 공급 발표

2025년 9월 7일 정부는 ‘135만 호 공급 계획’을 발표했습니다. 이는 국토교통부가 주도한 중앙정부 차원의 대책으로, 향후 5년간 수도권 100만 호, 지방 35만 호를 합쳐 총 135만 호를 공급하겠다는 청사진이었습니다. 

주택 유형은 공공분양, 민간분양, 임대주택을 모두 포함했지만, 상당 부분이 2030년 전후 착공을 목표로 하는 장기 계획이었습니다. 당장 몇 년 안에 시장에 영향을 줄 만한 단기 공급은 부족하다는 지적이 뒤따랐습니다. 

특히 공공 주도의 물량(LH, SH 등)이 대거 포함되어 있어 실행 속도와 재정 여력에 대한 회의적인 시각도 제기되었습니다. 한편, 같은 시기에 서울시가 별도로 내놓은 것이 바로 신속통합기획 시즌2로, 중앙정부의 9.7 공급 대책과는 별개지만 상호 보완적인 성격을 지닌 정책이었습니다.

시장의 실망감

정책 직후 시장 반응은 뜨겁지 않았습니다. 기대했던 단기적 공급 확대가 보이지 않았기 때문입니다. “135만 호”라는 숫자가 크지만, 대부분이 10년 뒤 입주할 아파트라는 점에서 시장 참여자들의 불안 심리를 진정시키기에는 부족했습니다. 이로 인해 거래 수요가 선호 지역에 더욱 쏠리는 현상이 나타났습니다.

신속통합기획 시즌2: 공급 구조의 변화

서울시는 9.7 대책과 맞물려 신속통합기획 시즌2를 내놓았습니다. 핵심은 정비사업의 절차를 단축하고 세입자 보상 범위를 넓히며, 2035년까지 39만 가구를 공급하겠다는 것입니다.

인허가 절차 단축

재개발·재건축 사업에서 가장 시간이 오래 걸리는 인허가·심의 과정을 병렬화·간소화하여 평균 사업 기간을 18.5년에서 12년으로 줄이겠다는 목표를 제시했습니다. 예컨대 과거에는 조합 설립→사업시행인가→관리처분인가까지 단계별로 수년이 걸렸지만, 이제는 일부 절차를 동시에 진행할 수 있도록 제도를 손본 것입니다.

세입자 보상 확대

법정 보상 외에도 추가 보상을 인정하고, 이를 제공한 조합에는 용적률 인센티브를 주는 방식으로 갈등을 줄이고 사업 속도를 높이려 합니다. 이는 그간 재개발 지역에서 반복되던 “세입자 반발로 수년 지연” 문제를 완화하기 위한 장치입니다.

공급 집중

서울시는 2031년까지 31만 가구, 2035년까지 39만 가구 공급을 목표로 내세웠습니다. 도심·한강변·역세권 등 수요가 높은 지역 위주로 물량을 배치해 공급 효과를 극대화하겠다는 구상입니다. 다만 이 역시 단기적으로는 체감되기 어렵고, 실제 입주 시점까지는 최소 7~10년 이상 소요될 수 있습니다.

왜 장기 공급 대책은 단기 안정에 약한가?

공급 확대는 원칙적으로 집값 안정의 핵심이지만, 시차(time lag) 문제 때문에 당장의 불안 심리를 누그러뜨리는 데에는 한계가 있습니다. 

싱가포르는 공공주택(HDB)을 대규모로 공급하며 집값을 안정시켰지만, 착공에서 입주까지 걸리는 수년 동안은 여전히 민간시장에서 가격 불안이 나타났습니다. 

일본 역시 버블 붕괴 전후에 신도시를 대거 공급했으나, 수요가 몰리는 도쿄 도심의 단기 가격을 잡는 데는 효과가 미미했습니다.

 서울도 비슷합니다. 9.7 대책이 장기적으로는 “공급이 나온다”는 신호를 주지만, 단기 입주 물량 공백이 남아 있어 선호 지역으로의 수요 쏠림을 막지 못하는 구조입니다.

변수: 집값 안정으로 이어질까?

그러나 이 대책들이 곧바로 집값 안정으로 이어질지는 불확실합니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

• 단기 효과의 부족:
  발표 직후 입주할 수 있는 아파트가 아니라, 장기적 공급 계획이라는 한계가 있습니다.
  
  

• 실행력 문제:
  LH·SH 중심 공급은 토지 확보, 재정 투입, 사업 속도에서 차질이 잦다는 점이 걸림돌입니다.
  
  

• 수요 쏠림 심화:
  단기 공급 공백 속에서, 여전히 선호 지역으로 수요가 몰리며 가격을 자극할 수 있습니다.

결론: 공급 대책은 필요하지만

9.7 대책과 신속통합기획 2.0은 장기적으로 공급 기반을 확대한다는 점에서 의미가 큽니다. 그러나 당장의 불안 심리를 누그러뜨리기에는 역부족이라는 평가가 많습니다. 시장은 여전히 금리, 환율, 심리 요인에 크게 좌우되고 있으며, 공급책만으로는 단기적 안정이 어려운 상황입니다.

공급 확대

장기적으로 시장 불안을 잠재우는 가장 확실한 방법은 안정적이고 예측 가능한 공급입니다. 다만 착공과 입주까지의 시간 차가 길기 때문에, 단기 안정 효과를 내기 위해서는 공공임대 확대나 준공임박 물량의 시장 유입 같은 보완책이 필요합니다.

수요 관리

투기 수요를 억제하고 실수요 위주의 거래가 이루어지도록 하는 정책이 중요합니다. 조정대상지역 지정, 대출 규제, 전매 제한 등이 여기에 해당하며, 수요의 방향을 잡아주는 역할을 합니다.

금융 여건

금리와 대출 조건은 매수자의 자금 조달 능력을 직접적으로 좌우합니다. 저금리 환경에서는 수요가 과열되기 쉽고, 반대로 고금리 환경에서는 거래가 급감합니다. 따라서 금융정책의 방향성과 시장의 기대심리가 주택 시장에 큰 영향을 미칩니다.

심리 안정

마지막으로, 사람들의 불안과 기대 심리를 안정시키는 것이 중요합니다. “집값은 계속 오른다”는 믿음이 퍼지면 규제에도 불구하고 매수세가 살아나고, 반대로 “이제 떨어질 것”이라는 인식이 확산되면 거래가 줄며 가격도 안정됩니다. 정부의 정책 신뢰도와 일관성이 바로 이 심리 안정의 핵심입니다.

결국 서울 아파트 가격을 안정시키려면 공급 확대와 더불어, 수요 관리, 금융 여건, 심리 안정 네 가지 축이 동시에 작동해야 합니다. 단순히 ‘몇 만 호 공급’이라는 숫자만으로는 사람들의 불안과 기대 심리를 제어하기 어렵습니다. 

해외 사례가 보여주듯, 장기 공급 대책은 중요한 밑바탕이지만, 단기 불안을 막기 위해서는 금융정책·세제·거래 규제 같은 보완 수단이 반드시 함께 가야 합니다.