서울 아파트 9월 거래량 6천 건? 한강벨트 집값 상승 이유와 전망
서울 아파트 시장, 다시 달아오르는 분위기
2025년 9월, 서울 아파트 시장은 거래량과 가격 모두에서 주목할 만한 흐름을 보이고 있습니다. KB국민은행과 한국부동산원 자료에 따르면, 9월 신고된 거래량은 이미 3,100~3,400건을 넘어섰으며, 최종 집계가 마무리되면 5,000~6,000건에 이를 가능성이 높다는 전망이 나옵니다.
이는 8월 거래량(약 4,100건)을 크게 웃도는 수치로, 대출 규제 이후 한동안 움츠려 들었던 매수세가 빠르게 회복되고 있음을 보여줍니다.
어디가 가장 많이 올랐나?
상승세는 특히 한강벨트 지역에 집중되었습니다. 성동구는 0.59% 오르며 1위를 기록했고, 마포구(0.43%), 송파구(0.35%), 강동구(0.31%)가 뒤를 이었습니다.
광진·양천·영등포 등도 동반 상승세를 보이며, 서울 25개 구 중 도봉구를 제외한 24개 구가 모두 오름세를 나타냈습니다. 일부 지역은 연환산으로 30% 가까운 폭등세까지 포착되고 있습니다.
왜 다시 오르는 걸까?
전문가들은 이번 반등의 배경으로 정책 발표와 시장 심리를 함께 꼽습니다.
구체적으로는 ① 6.27 대출 규제가 거래 여력을 제한해 ‘무리한 확장’은 줄였지만(대출 최대 6억, 다주택자 주담대 금지 등),
② 9.7 공급 대책이 장기 착공 중심으로 제시되면서 당장 입주 물량이 늘지 않는다는 인식이 퍼졌고,
③ 토지거래허가제의 추가 확대가 당장은 없다는 신호가 나오자 자금이 선호 지역으로 모이는 ‘풍선효과’가 나타났다는 해석입니다.
예를 들어 12억 원 내외의 한강벨트 84㎡ 물건을 살 때, 규제 환경에서는 대출로 최대 6억 원만 활용할 수 있어 현금 여력이 있는 실수요·갈아타기 수요가 상대적으로 앞서게 됩니다. 이 수요가 역세권·대단지·학군·조망 등 ‘조건이 좋은’ 곳에 몰리면서 해당 지역은 신고가가 빠르게 쌓입니다.
여기서 심리가 더해집니다.
‘추가 규제가 나오기 전에 사야 한다’, ‘금리 인하가 시작되면 더 오른다’ 같은 기대가 형성되면 대기 수요가 먼저 움직이고, 그 거래가 가격 신호가 되어 주변 호가를 끌어올리는 구조입니다.
반대로 비선호 지역은 대출 제한의 영향을 더 크게 받아 거래가 얇아지고, 가격은 정체되거나 보합을 보이기 쉽습니다. 요약하면, 같은 규제 아래서도 선호 입지에는 자금과 심리가 중첩되어 가격이 튀고, 비선호 입지에는 거래 위축이 이어지는 ‘양극화’가 이번 반등의 핵심 메커니즘입니다.
주목해야 할 변수들
하지만 상승세가 마냥 긍정적인 것만은 아닙니다. 전문가들은 현재의 흐름이 일시적 반등인지, 장기적 추세인지를 판단하기 위해 다음과 같은 변수를 꼼꼼히 보라고 말합니다.
미국 금리·환율이 서울 아파트에 영향을 주는 경로
미국 기준금리가 내려가면(혹은 인하가 임박했다고 시장이 기대하면) 달러 강세가 진정되고 글로벌 유동성(시장에 풀리는 돈의 양)이 늘어나는 경향이 있습니다. 이때 한국은행도 통화정책 완화 압력을 받기 쉬워 국내 금리 하락 기대가 생기고, 주택담보대출 금리 역시 낮아질 수 있습니다.
대출 금리가 내려가면 동일한 소득·현금흐름으로 감당 가능한 대출 한도가 커지고, 실수요·갈아타기 수요의 ‘구매력’이 개선됩니다. 동시에 환율(원/달러)이 불안정하면 해외 자산에 머물던 자금이 환차손을 우려해 원화 자산으로 돌아오거나, 반대로 안전자산 선호가 커져 부동산과 주식 간에 자금이 재배치됩니다.
요컨대 금리 인하 기대는 수요를, 환율 급변은 자금흐름과 심리를 흔들어 단기 가격에 영향을 줍니다.
토지거래허가제(토허제)는 무엇이고, 확대되면 어떤 일이 벌어지나
토지거래허가제는 일정 구역을 ‘허가구역’으로 지정해 주택·토지 매수 시 관할 지자체장의 허가를 받아야만 계약이 유효하도록 하는 제도입니다.
허가를 받으려면 실거주 목적 등 요건을 충족해야 하며, 전매 제한·거주 의무 등이 붙습니다. 따라서 투기적 수요가 진입하기 어려워지고 거래량이 급감하는 대신, 실수요 위주로 거래가 선별됩니다.
‘확대’에는 두 가지가 있습니다.
공간 확대: 기존 허가구역의 범위를 넓히거나 새로운 동·구를 추가 지정.
기간·강도 확대: 지정 기간 연장, 허가 기준 강화(거주 의무 강화, 전매 제한 강화 등). 보통 허가구역이 넓어질수록 해당 지역의 단기 매수심리와 거래가 위축되고 호가는 눌리지만, 옆 동네로 풍선효과가 발생하기 쉽습니다.
반대로 지정 해제되면 대기 수요가 한꺼번에 붙어 단기 급등이 나타나기도 합니다. 중요한 점은, 토허제는 ‘가격을 직접 낮춘다’기보다 진입 장벽을 높여 거래를 억제하는 성격이 강하다는 것입니다.
서울시 ‘신속통합기획 시즌2’는 구체적으로 무엇을 바꾸나
신속통합기획은 재개발·재건축 전 과정을 묶어 인허가·심의·검증 절차를 병렬화·간소화하는 서울시의 정비사업 패키지입니다. 시즌2의 핵심은 다음과 같습니다.
기간 단축: 기존 평균 18.5년 걸리던 정비사업을 시즌1에서 13년, 시즌2에서 추가 단축하여 평균 12년(최대 6.5년 단축)을 목표로 합니다.
절차 간소화: 환경영향평가 초안 검토회의 생략, 임대주택 자격 조회·분담금 검증 횟수 축소, 관리처분 타당성 검증 기관을 부동산원 독점에서 SH 등으로 확대해 병목을 해소합니다.
세입자 보상 확대: 기존 법정 보상 밖 세입자에도 이주비 지원을 열고, 조합이 추가 보상 시 용적률 인센티브로 보전해 갈등을 줄이면서 사업 속도를 높입니다.
집중공급: 2031년까지 31만 가구 착공, 2035년까지 최대 39만 가구 공급을 내걸고 도심·한강변 등 수요가 큰 구역에 물량을 집중합니다. 핵심은 “장기적으로는 공급 불확실성을 줄이지만, 단기 입주 물량을 즉시 늘려주는 정책은 아니다”라는 점입니다.
그래서 시장은 단기적으로는 여전히 선호 입지 중심의 국지적 가격 강세를 보일 수 있고, 중장기적으로는 공급 확대가 가격 상단을 누르는 역할을 할지 지켜보게 됩니다.
이 변수들은 단기적인 가격 흐름뿐 아니라, 중장기적인 시장 안정성에도 중요한 영향을 줍니다. 정리하면, 금리·환율은 수요의 크기와 속도를, 토허제는 거래의 통로를, 신속통합기획은 공급의 시계를 각각 바꾸는 장치입니다.
결론: 기회인가, 위험인가?
지금 서울 아파트 시장은 거래량 증가와 한강벨트 중심의 가격 급등이라는 두드러진 특징을 보입니다. 그러나 저금리·고성장 시기와 달리 현재는 저성장과 불확실성이 공존하는 상황입니다.
따라서 시장 참여자라면 과열된 심리와 구조적 리스크를 동시에 고려해야 할 시점입니다. 결국 판단은 각자의 몫이지만, 지금의 반등을 단순한 호재로만 보기는 어렵습니다.
