성공하는 돈공부

서울 아파트 시장, 거품이냐 기회냐… 향후 변수 총정리 다시 뜨거워진 서울 아파트, 거품 논란의 시작 2025년 하반기 들어 서울 아파트 시장은 거래량과 가격이 동시에 오르며 ‘반등 국면’에 진입했습니다. 하지만 이 현상을 두고 시장에서는 “이제 다시 상승장이 시작됐다”는 낙관론과 “결국 거품이 터질 수 있다”는 비관론이 엇갈리고 있습니다. 과연 지금의 시장은 기회일까요, 아니면 위험일까요? 변수 1: 금리와 환율 서울 아파트 시장을 좌우하는 가장 큰 거시 변수는 금리와 환율입니다. 미국이 기준금리 인하를 단행하거나 그 기대가 확산되면, 한국은행 역시 완화적 기조를 택할 수밖에 없습니다. 이는 곧 주택담보대출 금리 인하로 이어져 실수요자의 자금조달 여력을 높여줍니다.  반대로 환율이 급등해 원화 가치가 불안정해지면, 외국인 투자자뿐 아니라 국내 투자자들도 안전자산 선호가 강해지면서 자금 흐름이 변할 수 있습니다. 2008년 글로벌 금융위기 당시 달러 강세와 환율 불안은 한국 외환시장을 뒤흔들며 은행 대출이 급격히 위축되었고, 강남권을 포함한 주요 아파트 단지들의 거래가 사실상 멈춰 서며 가격이 하락세로 돌아섰습니다. 당시 언론에는 ‘거래 절벽’과 ‘미분양 적체’라는 표현이 매일같이 등장했고, 집을 산 사람들은 대출 상환에 허덕이며 고통을 호소했습니다.  반대로 2020년대 초반 코로나19 팬데믹 이후 초저금리와 안정적인 환율 환경에서는 전혀 다른 양상이 펼쳐졌습니다. 주택담보대출 금리가 2%대까지 내려가자 2030세대의 ‘영끌’ 매수세가 본격화되었고, 강북의 신축 아파트부터 한강변 인기 단지까지 신고가 행렬이 이어졌습니다.  여기에 더해 2014~2015년 저유가와 글로벌 유동성 확대 시기에도 비슷하게 서울 집값이 반등하는 흐름을 보이며, 금리·환율·글로벌 자금 흐름이 한국 부동산 시장의 온도 조절 장치처럼 작용해 왔음을 보여줍니다. 변수 2: 공급과 정책 실행력 6.27 대출 규제, 9.7 공급 대책, 서울시 신속통합기획 시즌2 등 ...

9.7 공급 대책·신속통합기획 2.0, 서울 집값 잡을 수 있을까 9.7 대책의 핵심: 135만 호 공급 발표 2025년 9월 7일 정부는 ‘135만 호 공급 계획’을 발표했습니다. 이는 국토교통부가 주도한 중앙정부 차원의 대책으로, 향후 5년간 수도권 100만 호, 지방 35만 호를 합쳐 총 135만 호를 공급하겠다는 청사진이었습니다.  주택 유형은 공공분양, 민간분양, 임대주택을 모두 포함했지만, 상당 부분이 2030년 전후 착공을 목표로 하는 장기 계획 이었습니다. 당장 몇 년 안에 시장에 영향을 줄 만한 단기 공급은 부족하다는 지적이 뒤따랐습니다.  특히 공공 주도의 물량(LH, SH 등)이 대거 포함되어 있어 실행 속도와 재정 여력에 대한 회의적인 시각도 제기되었습니다. 한편, 같은 시기에 서울시가 별도로 내놓은 것이 바로 신속통합기획 시즌2 로, 중앙정부의 9.7 공급 대책과는 별개지만 상호 보완적인 성격을 지닌 정책이었습니다. 시장의 실망감 정책 직후 시장 반응은 뜨겁지 않았습니다. 기대했던 단기적 공급 확대가 보이지 않았기 때문입니다. “135만 호”라는 숫자가 크지만, 대부분이 10년 뒤 입주할 아파트 라는 점에서 시장 참여자들의 불안 심리를 진정시키기에는 부족했습니다. 이로 인해 거래 수요가 선호 지역에 더욱 쏠리는 현상이 나타났습니다. 신속통합기획 시즌2: 공급 구조의 변화 서울시는 9.7 대책과 맞물려 신속통합기획 시즌2 를 내놓았습니다. 핵심은 정비사업의 절차를 단축하고 세입자 보상 범위를 넓히며, 2035년까지 39만 가구를 공급하겠다는 것입니다. 인허가 절차 단축 재개발·재건축 사업에서 가장 시간이 오래 걸리는 인허가·심의 과정을 병렬화·간소화 하여 평균 사업 기간을 18.5년에서 12년으로 줄이겠다는 목표를 제시했습니다. 예컨대 과거에는 조합 설립→사업시행인가→관리처분인가까지 단계별로 수년이 걸렸지만, 이제는 일부 절차를 동시에 진행할 수 있도록 제도를 손본 것입니다. 세입자 보상 확대 법정 보상 외에도 추가 보상을...

6.27 부동산 대책, 대출 막았는데 왜 집값은 안 잡히나 6.27 대책의 핵심: 대출 규제 강화 2025년 6월 27일 발표된 부동산 대책은 흔히 ‘초고강도 대출 규제’로 불립니다. 여기서 말하는 수도권은 단순히 경기도 전역이 아니라, 이미 정부가 정한 조정대상지역·투기과열지구 등을 포함한 규제지역 을 지칭합니다. 이 규제지역에는 강남3구와 용산뿐 아니라 마포·성동(이른바 마용성) 등도 포함되어 있으며, 국토교통부 고시로 정해진 범위에 따라 달라집니다. 따라서 ‘수도권과 규제지역’이라는 표현은 서울 전역과 일부 경기도·인천 지역의 특정 구·군을 의미하는 셈입니다.  당시 규제지역에는 서울 전 자치구와 더불어 경기도 과천, 성남 분당·수정, 하남, 광명, 구리, 수원 팔달, 용인 수지·기흥, 고양 일산동·일산서, 인천 일부(연수·남동·서구) 등이 포함되어 있었습니다.  즉 수도권 전체가 아니라, 정부가 투기 과열 위험이 높다고 판단한 지역을 선별해 규제지역으로 묶은 것입니다. 여기서 규제지역은 성격에 따라 몇 단계로 나뉩니다.  조정대상지역 은 집값 상승률이 높거나 과열 우려가 있는 곳을 지정해 대출·세제·청약 요건을 강화한 단계이고,  투기과열지구 는 이보다 더 강력하게 분양권 전매 제한, 재건축 초과이익환수 등 강한 규제를 적용하는 지역입니다.  마지막으로 투기지역 은 국세청이 투기 수요가 심각하다고 판단해 지정하는 구역으로, 양도세 중과 등 세제 중심의 강력한 제재가 동반됩니다.  요약하면, 조정대상지역 → 투기과열지구 → 투기지역 순으로 규제 강도가 높아지며, 서울과 수도권의 다수 지역이 이 범주에 포함되었습니다. 또한 2주택 이상 보유자는 신규 주택을 매입할 경우 아예 주담대를 받을 수 없게 되었는데, 과거에는 서울 같은 투기과열지구에서만 적용되던 제한이 이번 대책을 통해 경기도 일부 규제지역까지 확장되었습니다. 1주택자는 기존 주택을 6개월 안에 처분해야만 새로운 대출이 가능해졌습니다. 갭투자 목적...

서울 아파트 시장, 다시 달아오르는 분위기 2025년 9월, 서울 아파트 시장은 거래량과 가격 모두에서 주목할 만한 흐름을 보이고 있습니다. KB국민은행과 한국부동산원 자료에 따르면, 9월 신고된 거래량은 이미 3,100~3,400건을 넘어섰으며, 최종 집계가 마무리되면 5,000~6,000건에 이를 가능성이 높다는 전망이 나옵니다. 이는 8월 거래량(약 4,100건)을 크게 웃도는 수치로, 대출 규제 이후 한동안 움츠려 들었던 매수세가 빠르게 회복되고 있음을 보여줍니다. 어디가 가장 많이 올랐나? 상승세는 특히 한강벨트 지역 에 집중되었습니다. 성동구는 0.59% 오르며 1위를 기록했고, 마포구(0.43%), 송파구(0.35%), 강동구(0.31%)가 뒤를 이었습니다. 광진·양천·영등포 등도 동반 상승세를 보이며, 서울 25개 구 중 도봉구를 제외한 24개 구가 모두 오름세를 나타냈습니다. 일부 지역은 연환산으로 30% 가까운 폭등세까지 포착되고 있습니다. 왜 다시 오르는 걸까? 전문가들은 이번 반등의 배경으로 정책 발표와 시장 심리 를 함께 꼽습니다.  구체적으로는 ① 6.27 대출 규제가 거래 여력을 제한해 ‘무리한 확장’은 줄였지만(대출 최대 6억, 다주택자 주담대 금지 등),  ② 9.7 공급 대책이 장기 착공 중심으로 제시되면서 당장 입주 물량이 늘지 않는다는 인식이 퍼졌고,  ③ 토지거래허가제의 추가 확대가 당장은 없다는 신호가 나오자 자금이 선호 지역으로 모이는 ‘풍선효과’가 나타났다는 해석입니다. 예를 들어 12억 원 내외의 한강벨트 84㎡ 물건을 살 때, 규제 환경에서는 대출로 최대 6억 원만 활용할 수 있어 현금 여력이 있는 실수요·갈아타기 수요가 상대적으로 앞서게 됩니다. 이 수요가 역세권·대단지·학군·조망 등 ‘조건이 좋은’ 곳에 몰리면서 해당 지역은 신고가가 빠르게 쌓입니다. 여기서 심리가 더해집니다. ‘추가 규제가 나오기 전에 사야 한다’, ‘금리 인하가 시작되면 더 오른다’ 같은 기대가 형성되면 대기 수요가...